조합원 입주권 매매계약 전 체크 사항
재건축입주권이나 재개발입주권을 매매할 때에는 여러 가지 중요한 사항을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 이러한 입주권 거래는 일반 부동산 거래와는 다른 특수성이 있으므로, 세심한 주의가 필요합니다. 이번 글에서는 입주권의 개념부터 매매 계약 시 체크해야 할 사항들, 그리고 계약서 작성 시 유의할 점 등을 자세히 살펴보겠습니다.
* 조합원 입주권은 어떤 권리일까요?
입주권은 재개발이나 재건축 등 정비사업으로 관리처분계획 통해 기존 조합원이 사업 완료 후 신축 아파트를 받을 수 있는 지위를 말합니다. 이는 기존 주택을 철거하고 새로운 주택을 건설하는 과정에서 조합원에게 부여되는 권리입니다. 일반 분양보다 유리한 조건으로 신축 주택을 얻을 수 있는 기회가 됩니다.
이와 달리 분양권은 아파트 청약에 당첨되거나 미분양 잔여 세대로 얻는 권리로 아파트가 준공된 후에 입주할 수 있는 권리입니다.
1. 재개발과 재건축 절차
2. 입주권 매매 계약 전 체크사항
입주권은 일반 아파트 거래와 달리 권리보전과 자금 확보를 위해서 계약 전에 반드시 체크 해야 할 부분이 있습니다.
1) 사업 진행 상황 확인
사업의 진행 단계에 따라 입주권의 가치와 위험성이 다를 수 있습니다. 현재 사업이 어느 단계에 있는지, 향후 일정은 어떻게 되는지 확인하여 투자 리스크를 최소화합니다.
2) 조합원 지위 승계 가능 여부 확인
입주권을 매수하려는 경우, 해당 조합원의 지위를 승계할 수 있는지 확인해야 합니다.
재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분계획인가 이후에서 소유권 이전등기일까지 조합원의 지위 양도가 제한되기 때문입니다. 이 기간에 전매 된 조합원 입주권은 입주권을 받지 못하고 청산 대상이 됩니다. 그러나 예외는 있습니다.
① 1세대 1주택자로서 해당 주택을 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 경우.
② 세대원 전원이 근무, 생업, 취학, 결혼, 질병 치료 등의 사유로 다른 시·군으로 이전하는 경우.
③ 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우.
④ 상속으로 주택을 취득하여 세대원 전원이 이주하는 경우.
⑤ 사업 지연 등의 사유로 전매가 필요한 경우: 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없거나, 사업시행계획인가일부터 3년 내 착공하지 못한 경우, 착공일부터 3년 이상 준공되지 않은 경우 등으로 3년 이상 계속 소유한 자는 전매가 가능합니다. (도시 및 주거환경정비법 제39조 제3항)
⑥ 상속 및 이혼으로 토지 또는 건축물을 소유한 자.
⑦ 경매 또는 공매의 경우.
⑧ 투기과열지구로 지정되기 전 계약을 체결하고, 투기과열지구 지정된 날로부터 60일 내 부동산거래신고를 한 경우.
이러한 예외 사유에 해당하는 경우, 관련 증빙 자료를 준비하여 조합과 관할 행정기관에 제출해야 합니다. 우선 전매 절차와 관련된 세부 사항은 해당 조합의 규정과 지역별 지침에 따라 다를 수 있으므로, 정확한 정보를 얻기 위해서는 꼭 해당 조합 사무실에 먼저 방문하여 확인하시길 바랍니다.
3) 전매 제한 여부 확인
일부 지역이나 사업장은 입주권의 전매가 제한되어 있을 수 있습니다. 전매 제한 기간이나 조건을 확인하여 추후 매도 시 제약이 없는지 확인해야 합니다.
4) 실거래가 확인
입주권의 가치는 지역별, 사업 단계별로 크게 다를 수 있으므로, 최근 실거래가를 확인하여 적정한 가격인지 판단해야 합니다. 이를 통해 과도한 가격으로 매수하는 것을 방지할 수 있습니다.(실거래가격은 '서울부동산정보광장' ▶부동산실거래가 ▶실거래가/매물/시세 ▶아파트(분양권/입주권)를 클릭하면 거래 단지별로 확인할 수 있습니다.)
5) 추가 분담금 확인
재개발이나 재건축 사업은 진행 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 매매 전에 추가 분담금이 어느 정도인지 확인해야 합니다. 이는 향후 재정 계획에 큰 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.
6) 이주비 대출승계 여부 확인
자금 계획을 위해 이주비 대출이 있는 경우 승계가 가능한지 조합 사무실에 확인합니다.
7) 취득세 등 세금 확인
입주권 취득세는 권리가액과 프리미엄 합산 금액으로 계산합니다.(건물 철거 후 매입시 토지에 대한 취득세, 준공 후 건물 원시취득에 따른 취득세 추가발생)
3. 매매계약서 작성 시 유의사항 및 특약
조합원 입주권 매매계약서 작성시에는 분쟁이 될 소지 있는 내용은 꼭 특약사항으로 특정하여 기재하는 것이 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
1) 조합원 지위 확인 및 명시
계약서에 매도인이 조합원 지위를 보유하고 있음을 명확히 명시하고 입주권에 의한 주택 취득을 목적임을 명시합니다. 이는 추후 분쟁을 방지하기 위한 기본적인 사항입니다.
2) 이주비 등 비용처리 관련 내용 명시
분양가액, 권리가액, 추가 분담금, 이주비, 대출금, 환급금 등을 명시하고 승계 여부나 부담 여부를 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 일반적으로는 별도 정함이 없는 한 매수인이 부담하지만 협의에 따라 달라질 수 있기 때문에 사전에 합의하고 문서화 합니다.(재건축 신탁등기 마쳐진 기간에 부과된 지방세 등 공과금의 납부 주체 구체적으로 명시합니다. 통상 인도일 기준으로 정해집니다.
3) 전매 제한 관련 사항 명시
전매 제한이 있는 경우 그 기간과 조건을 계약서에 상세히 명시하거나, 혹여 입주권으로 주택 분양을 받지 못하는 경우를 대비하여 조합원 지위 승계가 안 될 경우, 계약 무효나 조건을 명시하여 추후 발생할 수 있는 법적 문제를 예방해야 합니다.
4) 사업 진행 상황 및 위험 요소 명시
현재 사업의 진행 상황과 예상되는 리스크를 계약서에 기재하여 양 당사자가 이를 인지하고 있음을 확인해야 합니다.
5) 특약 사항 추가
특별히 합의한 사항이 있다면, 이를 특약으로 추가하여 추후 분쟁을 방지해야 합니다. 예를 들어, 욥션 품목 인수 여부, 유상옵션 여부, 가전제품 유상, 무상양도 여부 등을 합의하여 추가로 기재합니다.
특정 조건이 충족되지 않을 경우 계약을 해제할 수 있다는 조항 등을 포함할 수 있습니다.
마무리
재건축입주권이나 재개발입주권의 매매는 일반 부동산 거래와는 다른 특수성이 있으므로, 철저한 사전 조사와 준비가 필요합니다. 조합원 지위 승계 가능 여부, 추가 분담금, 전매 제한 여부 등 다양한 요소를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 계약서 작성 시에는 모든 합의 사항을 명확히 기재하여 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다. 꼼꼼히 체크한다고 해도 실수 할 수 있는 부분이 있기 때문에 전문가의 조언을 구하는 것을 추천합니다.
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