아직 등기가 나오지 않은 재건축 조합원의 입주권 거래는 일반 아파트 거래와 다르고 주의할 점도 많습니다. 실제 사례를 통해 올림픽파크포레온 입주권 매매 시 반드시 알아야 할 절차와 유의사항을 하나씩 살펴보겠습니다.
1. 입주권이란? 일반 아파트 거래와 다른 점
조합원 입주권이란 재건축·재개발 사업에서 기존 조합원의 “신축 아파트에 입주할 수 있는 권리”를 말합니다.
쉽게 말해 올림픽파크포레온 같은 재건축 단지에서 기존 주민이 새 아파트를 배정받는 권리이며, 집 자체가 아닌 입주할 수 있는 지위를 사고파는 것입니다.
반면 분양권은 청약 등을 통해 신규 아파트를 분양받을 권리로, 둘 다 완공 전의 권리 거래라는 점은 비슷하지만 출처와 규제가 조금 다릅니다.
입주권 거래는 일반 아파트 매매와 여러 면에서 다릅니다.
첫째, 매매 대상이 아직 완공되지 않은 권리이므로 계약 후 바로 입주할 수 없고, 건물이 준공될 때까지 기다려야합니다.
둘째, 권리 이전을 위해 조합의 승인을 받고 절차를 거쳐야합니다. 일반 아파트는 등기 이전만 하면 되지만, 입주권은 조합원 지위를 승계받는 절차가 추가됩니다.
셋째, 자금 구조와 세금도 다릅니다. 분양권은 계약금 10%만 내고 중도금 대출을 받는 등 초기 비용이 적지만, 입주권은 초기부터 들어가는 현금이 많고 세금 계산도 특수합니다.
따라서 입주권 매매에 앞서 이러한 차이를 충분히 이해해야 합니다.
2. 올림픽파크포레온 입주권, 거래 가능 여부와 조합 규정
올림픽파크포레온 입주권은 거래가 가능합니다.
재건축 조합원의 입주권은 법적으로 일정 기간 전매 제한이 있었는데, 이 단지는 2022년 12월 3일부로 조합원 입주권 거래가 공식 허용되었습니다.
이후 일반분양도 진행되어 전용 84㎡ 분양가가 약 12억~13억 원 선이었습니다.
아파트 입주가 진행되면서 입주권 가격이 분양가의 두 배를 넘어 84㎡ 입주권이 2025년 4월에 27억 5천만 원에 거래될 정도로 올랐습니다.
그만큼 시장 관심이 높지만, 모든 입주권이 자유롭게 팔리는 것은 아니니 주의해야 합니다.
조합 승계 조건:입주권을 양도하려는 조합원(매도인)이 조합 규정상 양도 자격을 갖추었는지도 확인해야 합니다. 다행히 올림픽파크포레온은 관리처분계획 인가 후 철거를 마치고 준공을 앞둔 상태라 조합원 지위 양도가 가능하며, 별도의 실거주 의무(재건축 2년 거주 요건 등)는 현재 적용되지 않습니다. 예전에 논의됐던 재건축 조합원 2년 거주의무 규제는 백지화되어 올림픽파크포레온에는 적용되지 않았지요. 다만, 분양가 상한제 적용 단지여서 최초 분양 받은 일반분양자는 입주 후 5년간 전매 및 임대가 금지되는 실거주 의무 규정이 있었습니다. 올해 해당 규정이 3년 유예되긴 했지만, 이는 청약 당첨자에 대한 것이고 조합원 입주권 매수자에게 직접 적용되지는 않습니다. 결론적으로 실수요자라면 본인이 입주할 계획으로 사고, 조합 규정을 어기는 거래는 피하면 안전합니다.
3. 입주권 가격 구조와 추가 비용
입주권 매매가는 어떻게 구성될까요?일반적으로 “감정평가액 + 추가분담금 + 프리미엄(P)”세 가지로 나눌 수 있습니다.
올림픽파크포레온의 경우 조합원이 배정받은 새 아파트의 분양가에 해당하는 부분이 감정평가액 + 추가분담금입니다.
쉽게 말해, 감정평가액은 재건축 전 기존 주택과 토지에 대한 평가금액이고, 추가분담금은 그 평가액으로 충당되지 않는 나머지 공사비 등을 조합원이 부담하는 금액입니다.
이 둘을 합하면 해당 조합원이 새 아파트 입주권을 얻기 위해 납부했거나 납부해야 할 원가가 됩니다.
프리미엄(P)은 시장에서 형성된 웃돈으로, 매수자가 조합원에게 추가로 지급하는 권리가치 대가입니다.
예를 들어 김모 씨가 계약한 올림픽파크포레온 전용 84㎡ 입주권의 총 매매가가 20억 원이라면, 이 중 조합원 분양가(감정평가액+분담금)가 13억 원, 프리미엄이 7억 원인 식입니다.
초기 자금 계획:입주권 거래는 일반 분양권보다 초기 현금이 많이 필요합니다. 분양권은 계약금 10%만 내고 나머지는 중도금 대출로 충당할 수 있지만, 입주권은 조합원이 납부한 금액을 일시에 승계해야 하므로 대출 여력이 제한적입니다. 다행히 이주비 대출(조합원이 이사할 때 받은 대출)이 있다면 매수자가 이를 승계하여 인수할 수 있습니다. 이렇게 하면 매수인은 초기 부담을 줄일 수 있지만, 결국 그 대출은 본인이 상환해야 하므로 이자율과 조건을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
추가분담금 확인:올림픽파크포레온은 사업 진행 중 공사비 증액 문제가 있었던 것으로 알려졌습니다. 이처럼 재건축 단지는 추가분담금이 늘어날 가능성이 있으므로 현재까지 확정된 분담금과 향후 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다. 매도인에게 이미 납부한 금액과 잔여 납부 일정, 혹시 추가 분담 통지된 사항이 있는지 자료를 요구하세요. 만약 준공 후 최종 정산에서 환급금이나 추가 청구액이 발생한다면 계약서 특약으로 그 처리 방법을 정해두는 것이 좋습니다 (예: 추가 비용 발생 시 매수인 부담 등).
4. 입주권 매매 절차와 계약 시 특약 사항
입주권을 안전하게 매수하려면 절차를 단계별로 밟고 필요한 특약을 꼼꼼히 챙겨야 합니다:
1) 전문 중개인 선정 및 권리 확인:재건축 입주권 거래 경험이 많은 부동산 중개업소를 통해 진행하세요. 매물로 나온 입주권의 동·호수, 평형, 조합원 명의등을 확인하고, 해당 조합원이 권리를 제대로 갖고 있는지(조합원 명부 등재 여부, 추가분담금 미납 여부 등) 사전에 점검합니다. 올림픽파크포레온의 경우 매물 자체가 많지 않아 호가가 높은 편이므로, 시세 파악도 중개인을 통해 면밀히 해야 합니다.
2) 토지거래허가 신청:허가구역이면 계약 전에 반드시 구청의 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가 신청 시 매수 목적을 “자가 거주”로 명시하고 필요한 서류를 준비합니다. 보통 허가가 나기까지 몇 주 소요되므로, 매도인과 충분히 협의하여 허가 조건부로 계약 일정을 잡습니다. (허가를 받지 못하면 계약이 무효가 되므로, 계약서에 이를 특약으로 명시해야 합니다.)
3) 매매 계약 체결:계약서에에 특약 사항을 상세히 기재합니다. 일반적인 아파트 매매 계약과 달리 아래 사항들을 꼭 포함하세요:
4) 프리미엄 및 조합납부금 내역:총 매매대금을 프리미엄과 승계할 분담금으로 구분하여 명시합니다. 예를 들어 “총액 XX억 원 중 프리미엄 OO억 원, 잔여 분담금 OO억 원 승계”로 적시하세요. 그래야 나중에 분담금 추가 납부 주체를 두고 다투지 않습니다.
5) 기존 대출 및 권리 의무 승계:이주비 대출이나 조합원 추가 부담금을 매수인이 승계하기로 했다면 그 금액과 조건을 씁니다. “매도인 이주비 대출 ○○원을 매수인이 인수하고, 해당 금액만큼 잔금 지급 시 공제함”과 같이 적어두면 됩니다.
6) 조합원 지위 이전 협조 의무:계약 후 조합원 지위를 매수인에게 이전하는 데 필요한 서류 제출과 절차 이행을 매도인이 성실히 협조한다는 조항이 있어야 합니다. 예를 들어 “매도인은 ○월 ○일까지 조합원 변경에 필요한 서류 일체를 제공하고, 조합에 이전 신청을 마친다” 등으로 기재합니다.
7) 추가 비용 및 환급 처리:준공 후 추가 부담금이나 환급금이 발생할 경우 누가 부담하거나 수령할지 약정합니다. 통상 입주권 매수인이 향후 소유권을 취득하므로 추가 부담금도 매수인이 내고, 반대로 환급금이 나오면 매수인이 가져가는 것으로 합니다. 다만 특별한 합의가 있다면 그에 따라 명문화해야겠지요.
8) 계약금 및 중도금 지급:계약서에 따라 계약금을 지급합니다 (보통 매매가의 10%). 입주권 거래의 경우 프리미엄에 해당하는 금액 일부를 계약금으로 거는 경우가 많습니다. 중도금이 건너가고 토지 지분 등기가 있다면 이전 등기를 진행하여야 조합과 건설사의 명의변경이 가능하며 또한 매수자금 은행 대출도 가능합니다. 다만 매도인 입장에서는 매수 잔금이 들어오기전에 토지 지분 등기 이전 해주기가 썩 내키진 않겠죠. 이때 매도인과 매수인간의 잔금부분만큼 전세계약을 맺고 등기이전을 하기도 합니다.
9) 조합원 지위 이전 절차:계약 후에는 조합에 조합원 변경 신청을 해야 합니다. 매수인과 매도인이 함께 조합 사무실을 방문해 조합원 입주권 양도양수 신청서를 제출하고, 조합이 요구하는 절차를 밟습니다. 이때 보통 조합 확인서나 관리처분계획 변경내역등이 발급되며, 새로운 조합원으로 승계되었다는 증빙을 받습니다.
10) 잔금 지급 및 마무리:조합원 지위가 무사히 이전되면 약정한 날짜에 잔금을 지급하고 거래를 마무리합니다. 잔금 지급과 동시에 매도인으로부터 조합원 입주증서나 분양계약서 원본등 관련 서류 일체를 인계받으세요. 이제 매수인은 올림픽파크포레온의 새로운 조합원이 되었으므로, 추후 남은 분담금 납부나 입주 절차 등을 직접 진행하면 됩니다.
11) 입주 및 소유권 이전:예정된 입주일에 잔여 금액(만약 중도금 대출이 있었다면 대출 상환 등)을 납부하고 새 아파트에 입주하게 됩니다. 입주 후 정식으로 소유권 등기를 하면 최종적으로 내 집 마련이 완료됩니다. 보존등기 후 이전고시가 나오고 이전등기를 해야하는데 국내최대 재건축단지인만큼 많은 시간이 소요되리라 예상됩니다. 이때 건물 부분에 대한 취득세 2.8%를 추가로 납부하게 됩니다. 모든 절차를 마치고 나면 비로소 일반 아파트와 다를 바 없이 소유권을 확보하게 됩니다.
5. 안전한 입주권 거래로 내 집 마련 실현하기
입주권 매매는 복잡한 절차와 높은 금액이 오가는 거래입니다.
하지만 위에서 다룬 유의사항과 절차만 잘 숙지하면 실수요자가 새 아파트에 안정적으로 입주할 수 있는 좋은 방법이 될 수 있습니다.
첫째도 둘째도 안전 거래입니다.
반드시 공인중개사의 도움을 받아 계약서를 꼼꼼히 작성하고, 불법적인 세금 회피 시도를 멀리하세요.
세금, 분양가 구조, 조합 규정을 충분히 이해하고 접근하면 예상치 못한 위험을 줄일 수 있습니다. ^^
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