서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온 분석

서울 강동구 둔촌동에 위치한 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공)아파트는 단군 이래 최대 규모 재건축 단지로 유명한데요.

특히 전용면적 95㎡(구“38평형”) 입주권 매매에 대해, 실거주 수요자와 갭투자자 모두 높은 관심을 보이고 있습니다.

이번 포스팅은 2024~2025년 시세 동향과 실거래 사례, 단지 개요와 입지, 교통·교육 환경, 커뮤니티 시설, 그리고 향후 가격 상승 모멘텀 요인까지 종합적으로 살펴보겠습니다.

2년여 간 큰 변화를 겪은 시장 흐름과 함께, 이 거대한 단지가 지닌 장점들이 무엇인지 매수자 관점에서 분석해보겠습니다.

1. 2024~2025년 시세 동향 및 입주권 실거래 사례

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올림픽파크포레온 전용 95㎡ 입주권의 시세는 2023년 하반기부터 2024년까지 가파른 상승세를 보였습니다. 2022년 말 분양 당시에는 고분양가 논란으로 미분양 우려까지 있었지만, 이후 분위기가 반전되었는데요.

2023년 한때 일부 거래에서 27억 원대까지 호가가 형성되기도 했는데, 이는 같은 해 8월 전용 95㎡ 입주권이 약 27억 원에 실거래된 기록으로 나타났습니다.

일반적인 거래 기준으로 2023년 하반기~2024년 초 전용 95㎡ 입주권 시세는 대략 21~23억 원수준이었고 2024년 5월경에는 전용 95㎡가 23억 원 선까지 호가가 오른 것으로 알려졌고, 실제 거래도 그에 준하는 수준으로 이루어졌습니다.

입주를 앞둔 2024년 하반기에는 일시적인 조정도 관찰되었습니다. 11월 초 특이 사례로 전용 95㎡ 입주권이 20억 원에 거래되어 이전 최고가 대비 7억 원 하락한 기록이 있었는데, 다만 이 거래는 가족 간 특수관계 매매로 시세보다 저렴하게 신고된 사례여서 실제 시장 가격과 차이가 있었는데요.

실제 시세는 같은 시기 25~27억 원 대에 매물이 나와 있었다고고, 대단지 입주가 임박했음에도 급매물 출현은 제한적이었습니다.

이후 2025년 초 입주 후약 100일이 지나면서 매매·전세 시세는 주변 잠실 등 인근 지역의 가격 상승세와 맞물려 올림픽파크포레온 매매 호가도 상승 추세를 타고 있으며, 다만 현재 토지거래허가구역의 지정과 해제, 다시 재지정으로 인해 상승과 안정 내지 일시조정, 다시 상승의 흐름을 반복하고 있습니다.

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갭투자 관점에서 전용 84㎡의 전세 시세는 약 16억 원수준으로갭투자 시 초기자본 부담이 상대적으로 적어갭투자 수요자들에게 매력적인 요소입니다.

38평형(전용 95㎡) 입주권의 최근 시세는 27억5천만원에 실거래 확인된지 몇일 지나지않아 27억8천만원이 실거래올라오네요.

2. 단지 개요: 규모와 입지 특성

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올림픽파크포레온은 대한민국 최대 규모의 재건축 아파트 단지로, 옛 둔촌주공 아파트를 재건축한 단지입니다. 2024년 11월 준공을 마쳐 2025년 초부터 입주를 시작했으며, 전체가 하나의 단지로 묶여 있지만 총 4개의 소단지로 구분되어 관리됩니다. 단지 기본 현황은 다음과 같습니다:

이 단지는 흔히 *“단군 이래 최대 재건축”*이라는 수식어로 불릴 만큼 압도적인 규모를 자랑하는데요. 총 세대수 1만2천 세대는 하나의 신도시급 커뮤니티를 형성하며, 특히 일반분양 물량만 4,786가구에 달해 2010년대 이후 서울에서 단일 단지로는 최대 규모 분양이었습니다.

대단지인 만큼 조경과 부대시설 규모도 뛰어난데, 식재된 수목만 165만 주가 넘는 거대한 녹지 공간을 갖추어 단지 내에서 소규모 수목원을 연상케 하는 환경을 제공하지요.

입지적으로는 올림픽공원과 인접해 쾌적한 환경을 누릴 수 있다는 강점이 있습니다.

단지 북측으로 서울의 대표 근린공원인 올림픽공원이 위치해 주거환경이 쾌적하고, 일부 동은 공원 조망도 가능합니다.

이와 함께 강남 접근성도 우수한 편으로, 송파구와 경계를 이루는 위치라 생활권이 강남·송파와 맞닿아 있습니다.

이러한 입지 특성 덕분에 올림픽파크포레온은 향후 강동구뿐 아니라 송파 생활권까지 아우르는 랜드마크 단지로 자리매김할 것으로 기대됩니다.

3. 편리한 교통 인프라 (지하철·도로망)

교통 측면에서 올림픽파크포레온은 서울 최고 수준의 역세권 입지를 자랑합니다.

지하철 5호선 둔촌동역과 9호선 둔촌오륜역이 단지와 바로 연결될 정도로 가까이 위치해 있어, 주민들은 단지에서 나오자마자 두 개의 지하철 노선을 이용할 수 있습니다.

두 역 모두 단지와 인접한 초역세권으로, 실제로 “지하철역 두 개 전체가 아파트 단지 안에 들어온 셈”이라는 감탄이 나올 정도입니다.

1) 지하철 5호선 둔촌동역:단지 서측에 위치하여 도보로 접근 가능하며, 5호선을 통해 여의도·종로방면 도심 접근이 용이합니다.

2) 지하철 9호선 둔촌오륜역:단지 동측 올림픽공원 남문 인근에 위치해, 잠실·강남 테헤란로방면으로 빠르게 이동할 수 있습니다. 9호선 급행 이용 시 강남 업무지구까지 환승 없이 닿을 수 있어 직주근접성이 뛰어납니다.

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도로 교통도 편리합니다. 단지 인근에는 올림픽대로와 천호대로등이 가까워 차량으로 잠실 업무지구까지 10분대, 강남 중심부까지 20~30분대이동이 가능합니다.

서울 동부간선도로 및 수도권 제1순환고속도로(서울외곽순환) 접근성도 양호하여, 광역 교통 측면에서도 강점을 가집니다.

또한 다양한 광역·간선 버스노선이 단지 주변을 지나기 때문에 대중교통 환승 환경도 좋습니다. 즉, 지하철 + 도로망 + 버스의 삼박자를 모두 갖춘 입지로서, 출퇴근 편의성과 이동성이 뛰어난 것이 올림픽파크포레온의 큰 매력입니다.

4. 우수한 교육 환경 (초·중·고 학군)

이처럼 대단위로 조성된 새 아파트 단지는 교육 환경도 중요한데요.

올림픽파크포레온은 행정구역상 강동구이지만, 학군은 송파구와 연계되어 있는 특징이 있습니다.

현재 배정 학교에 따르면, 초등학교는 인근 둔촌초등학교와 일자초등학교등으로 나뉘며, 중학교의 경우 강동구 및 송파구 경계에 위치한 덕분에 송파구 학군과 묶여 배정됩니다.

이는 이 단지 학생들이 강동구뿐만 아니라 송파구의 교육자원을 함께 활용할 수 있음을 의미하는데요.

송파구는 전통적으로 강남 다음가는 우수 학군으로 평가받는 지역으로, 잠실권 학교들의 높은 진학성과등 긍정적인 교육평판이 있습니다.

올림픽파크포레온 주민 자녀들도 이러한 송파 학군에 속하게 되어 양질의 교육환경을 기대할 수 있습니다.

또한 단지 내에 새로운 학교 설립도 추진되고 있습니다. 1만2천 세대에 달하는 규모로 인해 학생 수가 크게 늘 것을 대비하여, 단지 내 마련된 학교용지에 중학교 분교(도시형 캠퍼스)신설이 결정되었습니다.

해당 중학교 분교는 2029년 개교를 목표로 절차가 진행 중이며, 완공 시 단지 내에서 중학교 교육을 받을 수 있게 됩니다.

이 밖에도 유치원과 초등학교 신설 또한 협의되어, 초품아 단지로서의 면모를 갖출 전망입니다.

정리하면, 올림픽파크포레온은 기존 강동 지역의 교육 인프라에 더해 송파 학군의 장점까지 함께 누리는 입지입니다.

주변에는 둔촌중학교, 한산중학교, 보성고등학교 등 여러 초·중·고교가 위치해 있어 통학이 가능하며, 학원가도 풍부한 편입니다.

이런 요소는 자녀를 둔 실거주 수요자들에게 큰 매력으로 작용합니다.

5. 다양한 커뮤니티 시설 (피트니스·사우나·수영장 등)

대규모 단지답게 올림픽파크포레온은 커뮤니티 시설에서도 차별화된 수준을 자랑합니다.

입주민을 위한 편의·여가 시설이 단지 곳곳에 마련되어 있으며, 규모나 종류 면에서 인근 여타 단지를 압도합니다.

대표적인 커뮤니티 시설은 다음과 같습니다:

1) 피트니스센터 (헬스장): 최신 운동기구를 갖춘 대형 피트니스센터가 각 소단지별로 마련되어 있습니다. 2단지에는 실내 체육관과 함께 운동 특화 공간인 스포츠콤플렉스가 있어 입주민들은 멀리 나가지 않고도 운동을 즐길 수 있습니다.

2) 실내 수영장: 2단지 커뮤니티 센터 내에 25m 레인 수영장이 설치되어 있습니다. 서울 시내 아파트 단지 중에서도 수영장이 있는 곳은 손에 꼽힐 정도로 희소하며, 입주민들은 사계절 내내 수영과 물놀이를 할 수 있습니다.

3) 사우나 시설: 피트니스센터와 연계된 고급 사우나가 있어 운동 후 휴식을 취하기 좋습니다. 남녀 SPA시설을 갖추고 있으며, 온수욕조와 찜질방 등도 포함되어 작은 리조트 부럽지 않은힐링 공간을 제공합니다.

4) 독서실 및 작은 도서관: 자녀들과 주민들의 학습 공간을 위해 각 단지 커뮤니티에 독서실과 작은 도서관이 마련되어 있습니다. 쾌적한 환경에서 공부하거나 독서할 수 있어 학생층에게 인기입니다.

5) 스카이라운지 & 게스트하우스: 301동 최상층(35층)에는 입주민 전용 스카이라운지와 스카이 게스트하우스가 설치되었습니다. 스카이라운지에서는 단지와 올림픽공원의 전망을 즐기며 모임을 가질 수 있고, 게스트하우스는 큰 거실과 주방, 미니풀(pool)까지 갖춘 호텔급 공간으로 운영되어 손님을 숙박시킬 수도 있습니다.

6) 기타 시설: 실내 골프연습장, 탁구장, GX룸, 어린이놀이터, 경로당, 주민카페, 코인세탁실 등 생활 편의를 높여주는 다양한 시설이 갖춰져 있습니다. 특히 일부 시설은 단계적으로 2025년 상반기 개장하여 입주민들에게 차례로 개방되고 있습니다.

이처럼 풍부한 커뮤니티 인프라는 올림픽파크포레온이 삶의 질을 높이는 주거단지로 평가받는 핵심 요인입니다.

실거주자들은 단지 내에서 여가와 취미생활을 해결할 수 있고, 이러한 수준 높은 커뮤니티는 향후 단지 가치에도 긍정적 영향을 미치겠죠.

6. 향후 가격 상승 모멘텀 요인

올림픽파크포레온의 향후 전망을 밝게 하는 가격 상승 모멘텀 요인으로는 여러 가지를 꼽을 수 있습니다.

1. 희소한 공급과 대단지 프리미엄:서울에서 이처럼 대규모이면서 새로 지어진 단지는 당분간 찾아보기 어렵습니다.

2025년 이후 서울 아파트 입주 물량은 크게 줄어들 것으로 예상되며, 특히 강동구 지역에서는 올림픽파크포레온 이후 이렇다 할 신규 단지 공급이 많지 않습니다.

새 아파트에 대한 선호도가 높은 시장 특성상, 희소한 신축 대단지로서 프리미엄이 형성될 가능성이 높습니다.

이미 올림픽파크포레온을 강동구 대장으로 자리매김하였으며, 향후 지역 시세의 기준이 되겠지요.

2. 우수한 입지와 송파권 프리미엄:앞서 언급한 입지적 장점(더블 역세권, 올림픽공원 인접, 강남 접근성 등)은 시간이 지나도 변치 않는 입지 프리미엄입니다.

특히 송파구 잠실의 엘,리,트 가 최근 84㎡ 기준 30억 원대에 거래되고 있는데, 올림픽파크포레온이 이친구들을 바짝 추격하며 동일 면적 20억 중후반대를 형성하고 있다는 점은 향후 상승 여력이 있음을 시사합니다.

잠실권 아파트들이 가진 학군·입지 프리미엄을 상당 부분 공유하면서도 신축이라는 강점을 갖고 있어, 장기적으로 송파권 시세와의 격차 축소내지 상승 잠재력이 기대됩니다.

3. 개발계획 및 인프라 확충:단지 내부의 교육시설 신설(중학교 2029년 개교 예정) 외에도, 주변 지역의 각종 개발 호재가 간접적으로 가치를 높일 전망입니다.

인근 송파구에서는 잠실 마이스(MICE) 개발사업이 진행 중이며, 향후 잠실 종합운동장 일대가 대규모 업무·상업지구로 탈바꿈하면 올림픽파크포레온의 주거가치도 상승할 것으로 보입니다.

또 한편으로 강동구 일대 노후단지들의 재건축 추진이 가속화되면, 강남4구로 불리는 강동구 전반의 위상이 높아져 지역 시세 상승에 긍정적인 영향을 줄 것입니다.

교통 면에서도 추후 지하철 9호선과 5호선의 연장 사업이나 GTX 등 광역교통망 개선이 현실화될 경우, 직접 수혜는 아니더라도 광역 접근성이 더욱 향상되어 선호도가 올라갈 수 있습니다.

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4. 규제 환경 및 수요 증가:현재 송파구 잠실 일대는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 투자 목적의 매입이 어렵지만, 올림픽파크포레온이 위치한 강동구 둔촌동은 이러한 규제가 비교적 적은 편입니다.

따라서 잠실에 진입하지 못한 대기수요가 올림픽파크포레온으로 유입되는 현상이 나타나고 있습니다.

실제로 잠실 부동산 시장이 들썩이면 강동권 시세도 함께 상승 탄력을 받는 모습이 포착되며, 이는 갭투자 수요자에게도 매력적인 상황입니다.

게다가 정부의 분양가 상한제 적용으로 올림픽파크포레온 분양권 전매제한이 해제된 이후에도 여전히 실거주 의무가 부과되지만, 입주권 거래는 실거주 의무가 없어 규제에서 비교적 자유롭습니다.

이러한 제도상의 이점 덕분에 입주권에 대한 투자 수요가 활발하며, 거래량 증가가 이어지고 있습니다.

이 모든 요인을 종합하면, 올림픽파크포레온 38평형 입주권의 가치는 중장기적으로 견조한 상승세를 이어갈 가능성이 큽니다.

물론 부동산 시장 전반의 금리 상황이나 정책 변화 등에 따라 단기적 변동성은 있을 수 있지만, 희소한 신규 대단지 + 뛰어난 입지라는 두 가지 핵심 가치를 지닌 만큼 실수요와 투자수요 모두에서 꾸준한 수요층을 확보할 것으로 전망됩니다.

7. 실거주자와 갭투자자 모두에게 매력적인 선택지

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서울 강동구 올림픽파크포레온 전용 95㎡(38평형) 입주권 매매는 현재 시점에서 실거주와 투자 측면의 매력이 모두 공존하는 사례라고 볼 수 있습니다.

실거주 관점에서는 최상급의 주거환경(교통, 교육, 커뮤니티)을 누릴 수 있는 새 아파트라는 점에서 안심하고 내 집 마련 을 할 수 있는 단지입니다.

갭투자자 관점에서는 높은 전세가율과 미래 상승 모멘텀 요인을 바탕으로 안정적인 자산 증대를 기대할 수 있는 투자처로 평가됩니다.

물론, 입주권 매매 시에는 조합원 지위를 승계하면서 발생할 수 있는 추가 분담금 여부 등 유의할 점도 있습니다.

그러나 전반적으로 올림픽파크포레온의 브랜드 가치와 규모, 미래성을 고려할 때, 이러한 단점보다는 장점이 훨씬 부각되는 상황입니다.

2024~2025년의 시세 흐름을 보면 초기의 우려를 딛고 오히려 강남권 못지않은 가격대를 형성하며 강동 지역 시세를 리드하고 있는데요.

앞으로 올림픽파크포레온 38평 입주권 매매를 고려하는 분들은 최신 시세 동향과 정책을 꼼꼼히 살피되, 이 단지의 내재된 가치를 중장기적 관점에서 평가해보시기를 권해드립니다.

전문성과 신뢰성을 갖춘 전망을 종합해 볼 때, 올림픽파크포레온은 “살기에도 좋고 투자하기에도 좋은”알찬 단지임에 틀림없습니다.

서울 동부의 새로운 랜드마크로 떠오른 이 곳에서, 삶의 질과 자산 가치를 모두 누릴 수 있네요.^^

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